Người có nhà đất có quyền ủy
quyền bán nhà đất cho người khác để thay mặt mình ký hợp đồng với người mua.
Trước khi ký hợp đồng ủy quyền thì các bên cần biết một số quy định để tránh những
rủi ro.
1. Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?
Điều 562 Bộ luật Dân sự
2015 quy định:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc
nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc
pháp luật có quy định”
Như vậy, người sử dụng đất,
chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người
khác thay mặt mình thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công
tác xa, ốm đau...
>>>> Có thể bạn quan tâm: phân biệt giữa hợp đồng
uỷ quyền và giấy
uỷ quyền
2. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
Các bên tự do thỏa thuận nội
dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Hợp
đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất gồm các điều khoản cơ bản sau:
- Thông tin của các bên.
- Nội dung công việc, thời
hạn ủy quyền.
- Quyền và nghĩa vụ của các
bên.
- Thù lao mà bên được ủy
quyền nhận được.
- Cách giải quyết tranh chấp.
3. Hợp đồng ủy quyền không phải công
chứng?
Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất
đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền
phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi
ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp
đồng ủy quyền.
Theo Điều 42 Luật Công chứng
2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản
trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công
chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau:
- Di chúc.
- Văn bản từ chối nhận di
sản thừa kế là bất động sản.
- Văn bản ủy quyền liên
quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.
Như vậy, người dân được
phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có
trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.
4. Ai phải nộp thuế khi ủy quyền bán nhà đất?
Điểm b khoản 3 Điều 1 Thông
tư 111/2013/TT-BTC quy định:
"Trường hợp ủy quyền
quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản
hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của
pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"
Theo quy định trên thì người
có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người
ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì
thực hiện theo thỏa thuận.
5. Thời hạn hợp đồng ủy quyền
Thời hạn ủy quyền có ý
nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa
vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.
Điều 563 Bộ luật Dân sự
2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:
“Thời hạn ủy quyền do các
bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật
không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập
việc ủy quyền”
Như vậy, xuất phát từ
nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất
do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực
01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
>>>> Xem thêm: Thủ
tục làm sổ đỏ uy tín tại Hà Nội
6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Các bên ủy quyền có quyền
chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận
rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
* Bên ủy quyền đơn phương
chấm dứt hợp đồng
- Ủy quyền có thù lao: Bên ủy
quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải
trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền
đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
- Ủy uyền không có thù lao:
Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo
trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Lưu ý: Bên ủy quyền phải
báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện
hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường
hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
* Bên được ủy quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng
- Ủy quyền không có thù
lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ
lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.
- Ủy quyền có thù lao: Bên
được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và
phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền.
>>>> Xem thêm: Công
chứng thứ 7 và chủ nhật miễn phí
Như vậy, ủy quyền bán nhà đất
diễn ra phổ biến khi người có nhà, đất không tự mình thực hiện việc chuyển nhượng.
Nếu các bên không tự soạn được hợp đồng thì có thể ra tổ chức công chứng trình
bày yêu cầu, nguyện vọng để công chứng viên soạn thảo và công chứng.Nếu như bạn
có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý
khác, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
Văn phòng công chứng
Nguyễn Huệ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh - quận
Đống Đa, Tp Hà Nội
Số hotline: 0966.227.979 - 0935.669.669
Địa chỉ email: ccnguyenhue165@gmail.com
