Để đảm bảo mọi việc sẽ thuận lợi được trong khoảng thời gian mua bán mà chưa thể thực hiện ngay được, các bên thường chọn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Vậy trong trường hợp mà người mua tự ý bỏ cọc mua đất thì sẽ phải bồi thường như thế nào? Có trường hợp nào một bên hủy cọc mà không mất tiền hay không? Cùng tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây nhé!
>>>> Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế cho con cái mới nhất 2023
1. Phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất?
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."
Từ quy định này, có thể hiểu, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.
Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự này cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
>>>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán xe ô tô cần chuẩn bị những giấy tờ gì (đối với bên bán và bên mua)?
Điều này đồng nghĩa, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút) và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần.
Như vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền?
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:
- Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
- Trường hợp khác.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:
- Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.
- Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…
>>>> Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế cho con cái mới nhất 2023
1. Phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất?
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."
Từ quy định này, có thể hiểu, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.
Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
>>>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán xe ô tô cần chuẩn bị những giấy tờ gì (đối với bên bán và bên mua)?
Điều này đồng nghĩa, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút) và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần.
Như vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền?
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:
- Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
- Trường hợp khác.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:
- Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.
- Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…
Nhiều người vừa mất tiền, vừa mất đất chỉ vì không cảnh giác trước tình trạng lừa đảo thông tin giấy tờ sổ đỏ hiện nay. >>>> Xem thêm: Cách kiểm tra sổ đỏ thật giả đơn giản mà có thể bạn chưa biết
Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.
Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.
Bạn muốn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại chỉ rảnh cuối tuần? >>>> Xem thêm: Có văn phòng công chứng mở cửa thứ 7 và chủ nhật không?
Như vậy, trên đây là phân tích về việc người đặt cọc phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất? Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.
Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.
Bạn muốn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại chỉ rảnh cuối tuần? >>>> Xem thêm: Có văn phòng công chứng mở cửa thứ 7 và chủ nhật không?
Như vậy, trên đây là phân tích về việc người đặt cọc phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất? Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
