Khi mua một tài sản bất kỳ có giá trị lớn như nhà, đất, xe, … người mua cần phải tìm hiểu và chuẩn bị các khoản tiền bắt buộc phải nộp để chủ động được trong mọi tình huống. Hiện nay, ở các thành phố lớn mọc san sát các khu chung cư – đô thị do nhu cầu của người mua chung cư cũng tăng lên, song không phải ai cũng đủ tài chính để mua một căn chung cư mới toanh về ở. Vậy nên sự lựa chọn hợp lý nhất chính là mua chung cư cũ. Tuy nhiên nếu mua lại chung cư cũ của người khác, người mua bắt buộc cần biết những khoản tiền nào sẽ phát sinh trong quá trình mua bán để có thể chủ động trong tài chính. Sau đây, Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ chúng tôi xin phép giải đáp cho bạn đọc những thông tin cần thiết và liên quan về “Những khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ”.
1. Tiền mua bán chung cư cũ
Đây chắc hẳn là khoản tiền đầu tiên mà mọi người mua phải chuẩn bị sẵn sàng. Giá mua bán chung cư sẽ do bên bán và bên mua thoả thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Khi mua bán nhà, đất nói chung, mua bán chung cư nói riêng, sau khi các bên thoả thuận được về giá cả, ngày mua bán… nhiều người chọn thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu người mua đã có đủ tiền.
Nếu chưa có đủ tiền trả cho bên bán, người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền nhỏ để “làm tin” cho giao dịch mua bán này. Sau một khoảng thời gian theo thoả thuận, các bên sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại.
Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thoả thuận về các nội dung đặt cọc và không có quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc mà không cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.
Tuy nhiên, khi muốn đảm bảo tính pháp lý cũng như cần có bên thứ ba làm chứng khi đặt cọc, các bên vẫn nên đến một tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.
Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không mất thêm chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên đến Văn phòng/Phòng công chứng để đặt cọc thì sẽ mất thêm phí công chứng hợp đồng đặt cọc.
>>> Có thể bạn quan tâm: Công chứng hợp đồng ủy quyền
Do hợp đồng đặt cọc được tính phí công chứng theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC nên người mua phải nộp tiền phí công chứng hợp đồng đặt cọc gồm phí công chứng và thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng theo tỷ lệ giá trị căn hộ chung cư mua bán.
2. Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư
Sau khi các bên đã thoả thuận được việc mua bán chung cư thì phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
Bởi theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, mua bán nhà ở thương mại phải công chứng trừ trường hợp nhà chung cư này thuộc sở hữu Nhà nước hoặc là nhà ở xã hội, nhà tái định cư hoặc có một trong các bên là công ty kinh doanh bất động sản (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).
Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thoả thuận người phải nộp phí công chứng. Trong đó, chi phí công chứng sẽ bao gồm:
- Phí công chứng: Được quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị của căn hộ chung cư và biểu phí nêu tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
- Thù lao công chứng: Do người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần của từng tỉnh (căn cứ khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).
3. Phí sang tên Sổ đỏ
Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua sẽ phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mang tên mình và các khoản tiền phí phải nộp khi sang tên Sổ đỏ gồm:
- Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85 năm 2019 của Bộ Tài chính quy định khi sang tên nhà, đất, Hội đồng nhân dân quy định cụ thể phí thẩm định hồ sơ và mức phí này dao động từ 500.000 - 05 triệu đồng.
- Phí cấp bìa Sổ đỏ: Tương tự với phí thẩm định hồ sơ, phí cấp bìa Sổ đỏ sẽ do từng địa phương quy định. Tuy nhiên thông thường đều là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
>> Xem thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ
4. Thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ
Một khoản tiền không thể thiếu khi mua chung cư đó là tiền thuế và lệ phí sang tên sổ đỏ. Cụ thể:
4.1 Lệ phí trước bạ
Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua chung cư là:
Lệ phí trước bạ = Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ x giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó:
- Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư là 0,5%.
- Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ với nhà do Uỷ ban nhân dân tinh ban hành tại thời điểm kê khai.
Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Và giá này được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (theo điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022).
4.2 Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư được tính theo công thức:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước hoặc không ghi giá thì căn cứ tính thuế là giá Nhà nước.
Đây là khoản thuế mà bên bán phải nộp vì có phát sinh thu nhập từ việc mua bán tài sản. Tuy nhiên, thực tế, khi làm sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ thoả thuận khoản thuế này bên mua sẽ nộp luôn và có thể trừ thẳng số tiền phải nộp vào giá mua bán căn hộ chung cư.
>> Có thể bạn quan tâm: Mẫu di chúc theo quy định pháp luật
1. Tiền mua bán chung cư cũ
Đây chắc hẳn là khoản tiền đầu tiên mà mọi người mua phải chuẩn bị sẵn sàng. Giá mua bán chung cư sẽ do bên bán và bên mua thoả thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Khi mua bán nhà, đất nói chung, mua bán chung cư nói riêng, sau khi các bên thoả thuận được về giá cả, ngày mua bán… nhiều người chọn thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu người mua đã có đủ tiền.
Nếu chưa có đủ tiền trả cho bên bán, người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền nhỏ để “làm tin” cho giao dịch mua bán này. Sau một khoảng thời gian theo thoả thuận, các bên sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại.
Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thoả thuận về các nội dung đặt cọc và không có quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc mà không cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.
Tuy nhiên, khi muốn đảm bảo tính pháp lý cũng như cần có bên thứ ba làm chứng khi đặt cọc, các bên vẫn nên đến một tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.
Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không mất thêm chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên đến Văn phòng/Phòng công chứng để đặt cọc thì sẽ mất thêm phí công chứng hợp đồng đặt cọc.
>>> Có thể bạn quan tâm: Công chứng hợp đồng ủy quyền
Do hợp đồng đặt cọc được tính phí công chứng theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC nên người mua phải nộp tiền phí công chứng hợp đồng đặt cọc gồm phí công chứng và thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng theo tỷ lệ giá trị căn hộ chung cư mua bán.
2. Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư
Sau khi các bên đã thoả thuận được việc mua bán chung cư thì phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
Bởi theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, mua bán nhà ở thương mại phải công chứng trừ trường hợp nhà chung cư này thuộc sở hữu Nhà nước hoặc là nhà ở xã hội, nhà tái định cư hoặc có một trong các bên là công ty kinh doanh bất động sản (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).
Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thoả thuận người phải nộp phí công chứng. Trong đó, chi phí công chứng sẽ bao gồm:
- Phí công chứng: Được quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị của căn hộ chung cư và biểu phí nêu tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
- Thù lao công chứng: Do người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần của từng tỉnh (căn cứ khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).
3. Phí sang tên Sổ đỏ
Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua sẽ phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mang tên mình và các khoản tiền phí phải nộp khi sang tên Sổ đỏ gồm:
- Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85 năm 2019 của Bộ Tài chính quy định khi sang tên nhà, đất, Hội đồng nhân dân quy định cụ thể phí thẩm định hồ sơ và mức phí này dao động từ 500.000 - 05 triệu đồng.
- Phí cấp bìa Sổ đỏ: Tương tự với phí thẩm định hồ sơ, phí cấp bìa Sổ đỏ sẽ do từng địa phương quy định. Tuy nhiên thông thường đều là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
>> Xem thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ
4. Thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ
Một khoản tiền không thể thiếu khi mua chung cư đó là tiền thuế và lệ phí sang tên sổ đỏ. Cụ thể:
4.1 Lệ phí trước bạ
Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua chung cư là:
Lệ phí trước bạ = Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ x giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó:
- Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư là 0,5%.
- Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ với nhà do Uỷ ban nhân dân tinh ban hành tại thời điểm kê khai.
Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Và giá này được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (theo điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022).
4.2 Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư được tính theo công thức:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước hoặc không ghi giá thì căn cứ tính thuế là giá Nhà nước.
Đây là khoản thuế mà bên bán phải nộp vì có phát sinh thu nhập từ việc mua bán tài sản. Tuy nhiên, thực tế, khi làm sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ thoả thuận khoản thuế này bên mua sẽ nộp luôn và có thể trừ thẳng số tiền phải nộp vào giá mua bán căn hộ chung cư.
>> Có thể bạn quan tâm: Mẫu di chúc theo quy định pháp luật
Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh - quận Đống Đa, Tp Hà Nội
Số hotline: 0966.22.7979 - 0935.669.669
Địa chỉ email: ccnguyenhue165@gmail.com
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh - quận Đống Đa, Tp Hà Nội
Số hotline: 0966.22.7979 - 0935.669.669
Địa chỉ email: ccnguyenhue165@gmail.com
