Đất đai là một trong những tài sản đặc biệt có giá trị lớn. Việc sử dụng đất ổn định từ lâu nhưng đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ hay không là một trong những nỗi nghi ngại cho người sử dụng đất. Pháp luật đất đai hiện hành liệu có cho phép cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ? Dưới đây là nội dung tư vấn của Luật sư đất đai về vấn đề đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay.
1. Hiểu như thế nào là đất không có giấy tờ?
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013, đất không có giấy tờ được hiểu là đất đai đang sử dụng nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong số các giấy tờ sau:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, đất không có giấy tờ sẽ bất tiện trong quá trình thực hiện các giao dịch, hợp đồng liên quan đến đất đai. Việc cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ được thực hiện thông qua quy định của pháp luật hiện hành.
2. Đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ không?
Trên cơ sở quy định của Luật đất đai hiện hành, cụ thể tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ bình thường. Tuy nhiên cần lưu ý, các trường hợp cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ cần phải thỏa mãn các điều kiện như sau:
Trường hợp 1: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đất không có giấy tờ, nhưng:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
+ Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất với điều kiện:
+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lưu ý: Trong hai trường hợp đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ nêu trên thì trường hợp 1 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất, còn đối với trường hợp 2 vẫn có thể phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Yếu tố “sử dụng ổn định” khi đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ
Theo Điều 21 Nghị định 43/2014 của Chính phủ, trong trường hợp đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ thì “sử dụng ổn định” được hiểu là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến một trong hai thời điểm sau:
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định trong trường hợp đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
+ Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
+ Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Lưu ý khi xác định thời điểm sử dụng đất ổn định trong trường hợp đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ:
+ Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ nói trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
+ Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Trên đây là một số nội dung tư vấn về cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ từ Luật sư tư vấn đất đai. Với tính chất là một tài sản có giá trị lớn, việc thực hiện xin cấp sổ đỏ hay còn gọi là thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính quan trọng, thiết yếu. Để được hỗ trợ tận tâm, kịp thời trong quá trình thực hiện các thủ tục, hoặc khi xảy ra tranh chấp đối với đất không có giấy tờ, quý khách hàng có thể liên hệ đến công ty để được Luật sư đất đai hỗ trợ trực tiếp. Trân trọng!
Liên hệ qua Hotline:
094 221 7878 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;
096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.
Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:
– Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;
– Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.
Liên hệ qua Zalo – Facebook:
Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office
Liên hệ qua Email:
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!
